# О практике применения судами общих положений Гражданского кодекса Республики Беларусь об аренде Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 24 сентября 2026 г. № 12 Обсудив результаты обобщения практики применения судами общих положений Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) об аренде, в целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства Пленум Верховного Суда Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ: 1. Обратить внимание судов, что правильное разрешение споров, возникающих из договоров аренды, направлено на соблюдение принципов верховенства права и обеспечения восстановления нарушенных прав субъектов гражданских правоотношений, поддержание стабильности гражданского оборота. 2. При рассмотрении споров, возникающих из договоров аренды, судам надлежит руководствоваться Конституцией Республики Беларусь, ГК, Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимого имущества), указами Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма жилых и нежилых помещений, машино-мест» и от 16 мая 2023 г. № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее – Указ № 138), а также иными актами законодательства. 3. Следует иметь в виду, что договор аренды может быть заключен устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Соблюдение простой письменной формы требуется при заключении договора аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока, если иное не установлено законодательными актами. Такая форма договора должна быть также соблюдена в иных предусмотренных законодательством случаях, например, когда объектом аренды выступают капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место, их части либо предприятие (далее, если не предусмотрено иное, – недвижимое имущество). В простой письменной форме должны быть заключены договоры аренды гражданами между собой, если размер арендной платы, определенный за весь период действия договора, превышает не менее чем в десять раз установленный законодательством размер базовой величины (подпункт 2 части первой статьи 162 ГК). Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы договора аренды влечет его недействительность (часть вторая статьи 622, пункт 3 статьи 629 ГК). Судам следует учитывать, что письменная форма договора аренды иного имущества может считаться соблюденной при составлении одного текстового документа или при обмене текстовыми документами, которые подписаны сторонами в соответствии с положениями пункта 2 статьи 404 ГК, а также в случае принятия письменного предложения о заключении договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 408 ГК. 4. Обратить внимание судов, что в соответствии с пунктом 2 статьи 629 ГК договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации этого договора. В то же время в силу пункта 2 статьи 580 ГК и пункта 5 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными помещениями, машино-местами не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. 5. Судам надлежит иметь в виду, что к существенным условиям, обязательным для договора аренды, относятся: - данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК); - размер арендной платы при аренде недвижимого имущества (пункт 2 статьи 621, пункт 1 статьи 625 ГК). В случае аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в государственной собственности или собственности хозяйственных обществ, более 50 процентов акций (долей в уставных фондах) которых находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, существенными условиями договора аренды являются сведения о размере арендной платы и сроках ее уплаты, при сдаче в почасовую аренду – о количестве часов фактического использования имущества, а при периодической аренде – о графике, в соответствии с которым арендатор пользуется имуществом (пункт 1, часть вторая пункта 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утвержденного Указом № 138). Если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды, соответствующий договор считается незаключенным (часть первая пункта 1 статьи 402, пункт 3 статьи 578 ГК). 6. Разъяснить судам, что данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, должны отражать идентифицирующие его признаки или характеристики. Примерный перечень основных данных о недвижимом имуществе в качестве объекта аренды приведен в подпункте 1.13 пункта 1 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества. Данные об объекте аренды наряду с договором могут содержаться и в иных относящихся к нему документах (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество). 7. Судам следует исходить из того, что в силу статьи 579 ГК арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в аренду неуправомоченными лицами может являться основанием к установлению судом факта ничтожности договора аренды как не соответствующего требованиям законодательства (статья 169 ГК). Если при заключении договора аренды уполномоченное лицо вышло за пределы ограничений, установленных собственником имущества, данный договор может быть признан судом недействительным только в случае, предусмотренном статьей 175 ГК. 8. Обратить внимание судов, что, если на момент заключения договора аренды право собственности на сдаваемое в аренду недвижимое имущество не зарегистрировано в установленном порядке, данный договор может быть признан ничтожным как не соответствующим требованиям законодательства. В то же время заключение договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, акции (доли в уставных фондах) которых находятся в государственной собственности, может осуществляться без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию создания таких объектов, возникновения прав на них, при условии включения сведений о таких объектах в государственный информационный ресурс «Единый реестр имущества» (часть первая подпункта 1.10 пункта 1 Указа № 138). 9. Судам следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 582 ГК арендодателем имущество сдается вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор может пользоваться и пользуется имуществом в соответствии с его назначением без принадлежностей и документов, не лишаясь в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, непредоставление принадлежностей и документов не может рассматриваться как основание для расторжения договора. 10. Разъяснить судам, что в случаях, когда объект аренды должен передаваться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (например, пункт 1 статьи 626, статья 630 ГК), факт его передачи в пользование арендатору в отсутствие таких документов может быть подтвержден иными доказательствами (например, об оплате арендных платежей, о нахождении имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.). 11. Обратить внимание судов, что обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после его возврата. На арендатора не может быть возложена обязанность по внесению арендной платы после гибели, уничтожения объекта аренды или возникновения иных обстоятельств (например, хищение имущества), вследствие которых пользование арендованным имуществом и его возврат арендодателю являются невозможными. В этих случаях каждая из сторон может потребовать расторжения договора аренды и (или) заявить требование о возмещении причиненных убытков. 12. Разъяснить судам, что, если в договоре аренды вопрос об изменении размера арендной платы не разрешен, в силу пункта 3 статьи 585 ГК он может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон. При этом иная периодичность либо одностороннее изменение размера арендной платы допускается только при наличии в договоре такого условия. 13. Следует учитывать, что в силу пункта 1 статьи 588 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, в том числе в случае реорганизации или ликвидации юридического лица, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. С момента перехода права собственности на объект аренды к приобретателю переходят права и обязанности арендодателя независимо от внесения изменений в договор аренды о стороне – арендодателе. Если арендатор не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, уплата предусмотренных договором аренды платежей предыдущему собственнику объекта аренды признается надлежащим исполнением обязательства в силу пункта 3 статьи 353 ГК. 14. Судам необходимо иметь в виду, что если приобретателем объекта аренды является арендатор, то с момента перехода к нему права собственности на арендованное имущество обязательства сторон прекращаются совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 383 ГК). Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя (часть первая пункта 2 статьи 586 ГК). В случае реорганизации арендатора подлежат применению нормы, регулирующие порядок реорганизации юридических лиц, в том числе устанавливающие гарантии прав кредитора (арендодателя) (статья 56 ГК). 15. Обратить внимание судов, что положения статьи 592 ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок распространяются лишь на имущество, которое являлось объектом аренды по этому договору, если арендодатель намерен сдавать его в аренду. ненадлежащего исполнения своих обязанностей, предусмотренных договором аренды; неуведомления письменно арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора; несогласия с условиями, на которых арендодатель намерен заключить договор аренды с другим лицом. Арендатор, обладающий преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, может по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Для этого необходимо одновременное наличие следующих условий: отказ арендодателя такому арендатору в заключении договора на новый срок и заключение арендодателем договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды с обладающим преимущественным правом арендатором (часть третья пункта 1 статьи 592 ГК). В случае, если договор аренды был заключен на неопределенный срок, положения статьи 592 ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок не применяются. 16. Следует иметь в виду, что после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого (пункт 2 статьи 592 ГК). Если арендодатель выразил намерение прекратить договорные отношения, то принятие им арендной платы после истечения срока договора аренды не свидетельствует о его согласии на возобновление договора на неопределенный срок, поскольку такая плата подлежит внесению за все время просрочки возврата арендованного имущества арендодателю. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к отдельным видам договора аренды, например к договору аренды транспортного средства с экипажем, к договору аренды транспортного средства без экипажа (пункт 2 статьи 603, часть вторая статьи 613 ГК). 17. Судам необходимо учитывать, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК, иными актами законодательства или договором. В частности, основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены частью первой статьи 590 ГК, по требованию арендатора – частью первой статьи 591 ГК. Требование о расторжении договора аренды может быть заявлено стороной в суд лишь при соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора – после получения отказа второй стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 422 ГК). Кроме этого, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть третья статьи 590 ГК), которое может содержаться в одном документе с предложением расторгнуть договор. Направление такого предупреждения при отсутствии предложения о досрочном расторжении договора не свидетельствует о соблюдении арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора. В удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранены арендатором в разумный срок, в том числе после возбуждения производства по делу. 18. Судам следует разграничивать односторонний отказ от договора (исполнения договора) и расторжение договора аренды по требованию одной из сторон в судебном порядке. Право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено ГК (например, часть вторая пункта 2 статьи 581 ГК), иными актами законодательства или договором. В случае его осуществления оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется. Наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения не предоставляет права на односторонний отказ от договора. Если иное прямо не предусмотрено законодательством или договором, стороны при осуществлении одностороннего отказа от договора не обязаны выполнять требования, предусмотренные для реализации права на досрочное расторжение договора (например, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок). 19. Обратить внимание судов, что в случае недействительности договора аренды арендатор в силу пункта 2 статьи 168 ГК обязан вернуть объект аренды и возместить арендодателю в деньгах стоимость полученного по сделке в виде пользования имуществом, если иные последствия недействительности сделки не установлены ГК либо иными законодательными актами. К отношениям сторон при признании судом договора аренды недействительным или незаключенным применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 59 ГК). С учетом содержания договора аренды при его признании недействительным судом может быть разрешен вопрос о прекращении действия данного договора на будущее время. В случае прекращения действия договора аренды на будущее время возмещение арендатору стоимости произведенных улучшений, взыскание арендной платы и иных платежей осуществляются с учетом условий данного договора и по правилам ГК, регулирующим положения об аренде. 20. Судам необходимо учитывать, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть первая статьи 593 ГК). Взыскание судом арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества производится в соответствии с предусмотренными договором условиями о ее размере и сроках внесения. В этом случае в соответствии с условиями договора также могут быть взысканы расходы на содержание имущества, а также неустойка за просрочку исполнения обязательства (например, за несвоевременный возврат арендованного имущества, нарушение сроков внесения арендной платы или оплаты расходов на содержание имущества). При совершении арендатором действий, направленных на возврат арендованного имущества, и уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества (часть первая пункта 1 статьи 377 ГК) в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, расходов на содержание имущества и неустойки судом может быть отказано. О совершении арендатором действий, направленных на возврат арендованного имущества, в частности, может свидетельствовать уведомление арендодателя об освобождении арендуемого помещения, о необходимости его принятия и подписания передаточного акта (иного документа о передаче) либо о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения. 21. Разрешая вопрос о взыскании неустойки при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, вытекающих из договора аренды, надлежит иметь в виду, что в случае нарушения обязательства лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку лишь при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 314 ГК). В силу пункта 3 статьи 314 ГК уменьшение неустойки после ее уплаты не допускается. В то же время погашение неустойки при исполнении судебного постановления, исполнительного документа, в том числе путем списания в бесспорном порядке, не препятствует применению судом статьи 314 ГК. 22. Обратить внимание судов, что произведенные арендатором улучшения арендованного имущества являются отделимыми, если их можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. К неотделимым относятся улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены без причинения ему вреда. Такие улучшения признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после прекращения договора аренды. Арендатор вправе после прекращения договора аренды требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды, а также произведенных без согласия арендодателя, если это предусмотрено законодательством (пункты 2 и 3 статьи 594 ГК). Согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества может быть дано как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения. Под таким согласием следует понимать одобрение собственником конкретных изменений его имущества. При рассмотрении спора о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества судом, в частности, подлежат установлению: факт прекращения договора аренды, наличие согласия арендодателя на произведение улучшений, наличие улучшений арендованного имущества и их неотделимость без вреда для имущества, стоимость этих улучшений. 23. Судебным коллегиям по гражданским и экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, Апелляционному экономическому суду, областным (Минскому городскому) судам, экономическим судам областей (города Минска) анализировать судебную практику применения законодательства при разрешении споров, возникающих из договоров аренды, принимать меры по предупреждению судебных ошибок. **Председатель Верховного Суда** **Республики Беларусь** **А.И.Швед** **Секретарь Пленума,** **судья Верховного Суда** **Республики Беларусь** **А.И.Иванков** --- Источник: Юридически значима редакция на pravo.by.